Как захватить кондо

Мы живем уже больше трех лет в нынешнем кондо. За это время жизнь в этом самом кондо стала по многим параметрам заметно хуже, причем ухудшение произошло буквально на глазах, и ответственность за ухудшение лежит на “совете директоров”, который сменился в течение четырех последних лет и стал откровенно враждебным большинству жильцов.

Однако мне кажется весьма интересной история, как в кондо произошел тихий, незаметный переворот.

Начнем с того, как функционируют кондо в Канаде. Совокупно все владельцы квартир в кондо формируют корпорацию, каковая требует избрания совета директоров и найма управляющей компании, кою представляет менеджер, и управдома. Если менеджер приезжает на 2-3 дня в неделю, а в остальные дни выполняет те же функции в другом кондо, то управдом живет в одной из квартир и должен решать все неотложные проблемы. Например, если вечером Вас заливает сосед сверху или на Вашей парковке вдруг оказался чужой автомобиль, надо идти к управдому, который все решит.

Покупка квартиры в кондо в какой-то мере похожа на покупку акции: вместе с недвижимостью Вы приобретаете право голоса, как и любой другой владелец кондо. Если Вы квартиру сдаете, право голоса у Вас остается, а вот в момент продажи кондо – теряется. Единственная разница между теми, кто живет сам, и кто сдает, в том, что последние не могут избираться на то место в совете, которое должен занимать живущий в доме владелец недвижимости. Во всяком случае такое правило есть в нашем кондо.

Следует учитывать, что владелец кондо владеет только тем, что находится внутри стен его квартиры, засим наружная покраска всего многоквартирного дома, мытье окон снаружи, ремонт крыши или лифтов, высадка цветов вокруг здания и прочее – сфера ответственности менеджера. К нему же надо идти с проблемами с окнами, получением/покупкой дополнительного ключа от здания или подземного гаража и т.д.

Совет директоров определяет крупные траты: например, в этом году ремонтируем крышу, а в следующем – лифты, т.к. средств на одновременный ремонт и того и другого нет. Также совет директоров может уволить одну и нанять другую управляющую компанию или сменить менеджера. Плюс выбор юридической фирмы, с которой сотрудничает кондо, и наём/увольнение управдома тоже в руках совета директоров.

Раз в год, как в любой корпорации, должно проходить собрание акционеров, т.е. владельцев квартир, которые могут принимать определенные решения, принципиально влияющие на будущее кондо-корпорации и избирать/переизбирать членов совета директоров.
В нашем кондо есть места в совете, которые обновляются каждые 3 года, а есть те, что каждые 2.

Часть истории того, как была захвачена власть в совете директоров, я знаю из нескольких источников, часть наблюдал сам.

Итак, некто Стив перебрался в кондо года 4 назад, во всяком случае 4 лета назад он начал свою кампанию. В нашем кондо есть открытый бассейн, около которого в теплое время года проводят время пенсионеры. Стив болтал со всеми. А поскольку среди пожилых много одиноких людей, собеседников у него хватало.

Среди прочего он интересовался мнением о том, что в кондо можно улучшить. Выслушав достаточно мнений, он начал повторять их в контексте, “я, конечно, не заинтересован избираться в совет директоров, но если бы я в том совете был, то сделал бы”… И дальше шло повторение услышанного. Поскольку на тот момент особых проблем не было, а самая часто повторяемая жалоба была на то, что около бассейна крутится слишком много “посторонних”, то в общем-то речи были или о бассейне, или ни о чем.

Следующий ход был сделан вне бассейна: муж управдома, отвечающий за мелкий, несложный ремонт, а также сбор мусора регулярно приглашался к Стиву домой на коньяк или виски. Имея мужа в кармане, трудно не иметь там и жену (пусть она в основном и отвечает только за бумажную часть работы, но с ней в первую очередь общаются жильцы).

В декабре были выборы, и Стив прошел в совет директоров. Поскольку в совете было еще 4 человека, а председателем совета был человек, живущий в кондо с первого дня, т.е. более 25 лет, то до следующей осени, когда Стив смог протащить в совет своего приятеля Марвина, Стив тихо набирался опыта.

Если Вам, дорогой читатель, кажется, что 2 человека из 5 – это меньшинство, то в теории Вы правы. Однако жизнь проверяется не арифметикой (алгеброй), а хитростью. Например, если внезапно созывать совещания совета, о коих не будут знать представители большинства или хотя бы двое из них, то меньшинство превращается в большинство – двое из трех или даже из двух.

Поскольку формально все совещания совета должны протоколироваться, а на основании протоколов можно узнать, что внезапно созванные заседания были внеплановыми, о них не предупреждали, то нужно было сменить стенографистку, которая не желала фальсифицировать протоколы заседаний, на ту, которой принципы не мешали закрывать глаза на подлоги и изменения протоколов.

Один из двух возражавших против интриг членов совета директоров был агентом по продаже недвижимости, посему ему намекнули на конфликт интересов и предложили выбирать – иметь возможность продавать квартиры в данном кондо в качестве агента или быть в совете директоров. Человеку надо было содержать семью, и он уступил.

С председателем справиться было сложнее, но помог случай: один из охранников на воротах во двор решил, что помолиться в рабочее время, когда люди пытаются проехать, важнее, а на жалобу на него начальству в охранной фирме он ответил иском в т.н. трибунал по правам человека. Последний удовлетворил пожелания мусульманина, и кондо пришлось заплатить сколько-то тысяч долларов. Поскольку звонок в охранную фирму был сделан председателем совета, его лишили поста остальные члены совета, якобы он своими действиями причинил вред кондо.

Однако не будем забывать, что никакая должность в совете директоров кондо не дается пожизненно, подходит к концу и двух-летний и трех-летний срок. Как удержаться на посту?
Тут приходит на помощь дружба/пьянка с управдомом (и ее мужем): вместо того, чтобы самому ходить по квартирам и стучать в закрытые двери, а незнакомым мужикам открывать не любят, ходили вместе с управдомом, которую знали все.
И управдом просила перед ежегодным собранием квартировладельцев подписать доверенность на голосование за нужных людей. Если люди говорили, что они собираются сами прийти на собрание, она настаивала, что, мол, подпишите, а если придете, мы доверенность уничтожим. А вот если не подпишете, то почту не буду забирать, когда будете в отъезде или цветы поливать, или за котом ухаживать и т.д.

Не то, чтобы наша домоуправ настолько паскудная тетка, но совет директоров имеет право уволить ее и нанять другого, да и ее непосредственный начальник – менеджер от управляющей компании, тоже в той же шайке-лейке.

Да, не стоит думать, что дело ограничилось одной “палкой”, была еще и “морковка”: на собрании квартировладельцы утвердили повышение зарплаты управдому “за хорошую работу”, так что она стала получать почти в два раза больше средней зарплаты управдомов (у управдомов зарплаты небольшие, но им дается бесплатная квартира в том же доме, а найм практически пожизненный).

Итак, получилась неплохая спайка между советом директоров, менеджером и управдомом. Поскольку управляющая компания может по тихому получать откаты от подрядчиков в размере 10%, то одобрение совета и отсутствие конкурсов крайне желательны. Если есть конкурс, который кто-то четко выигрывает, то никаких откатов. А если конкурса нет, то эти 10% подрядчик может сразу заложить в стоимость и остаться после отката при своей прибыли!

Как Вы понимаете, при таких условиях качество работы становится заметно хуже, стоимость растет, но расплачиваются же не те, кто снимает сливки или чувствует себя на седьмом небе от упоения властью!

Бюджет кондо состоит из платежей квартировладельцев, резко увеличивать их нельзя, откровенно мухлевать с бухгалтерией тоже нельзя, т.к. ежегодно приходит аудитор, которому репутация и свобода дороже, чем мелочи, которые ему могут кинуть. Что делать?

О! Есть одна статья, которая непредсказуема и может резко увеличиваться, а может и сокращаться – ремонты той части квартир, за кои несет ответственность кондо, а также мест общего пользования. И “гениальное” решение – если менеджер будет заворачивать всех жалобщиков, то можно сэкономить на ремонте те деньги, что профукали по другим статьям. И за один год расходы по данной статье – как было видно в отчете аудитора, – упали в 10 раз. Пусть статья не самая большая, но не так много возможностей сэкономить имеется в распоряжении.

Разумеется, люди не особо счастливы, когда они приходят и просят что-то починить, а их посылают лесом. Но китайцы и прочие иммигранты из стран третьего мира не особо любят раскрывать громко рот, а канадцы – вежливы до покорности (если не сказать – до холуйства). Так что несмотря на откровенное хамство менеджера, угрозы управдома и ухудшение качества жизни, народ благодарит “за тяжелый и неустанный труд” дорогой совет директоров…

Тех же, кто не благодарит, а имеет наглость говорить о проблемах, можно приструнить: адвокат, обслуживающий кондо, отправляет письмо с требованием заплатить штраф за выступление на собрании, за распространение альтернативной информации и т.д. Причем в письме от адвоката есть угроза, что в случае неуплаты будет наложен арест на собственность (этого сделать нельзя – если платятся обычные платежи кондо, на штраф от адвоката можно “забить”, штраф сей по сути просьба, а не законное требование, если заплатил – это был твой личный выбор, если нет, будут нудить бесконечно, т.к. им это ничего не стоит).
А ведь можно и всякие прения на ежегодном собрании прервать, досрочно закрыв собрание!

Одним словом, при правильном подходе к делу и небольшом везении, можно дорваться до небольшой власти и нагадить большому числу людей! И при этом чувствовать себя хорошим человеком, отдающим себя на служение обществу.

This entry was posted in Uncategorized and tagged , , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s